¿Cómo especular con una vivienda?

La palabra especulación en la mayoría de nuestras cabeza chirría, parece que sea algo malo. Algo que se debe ocultar porque la gente piensa que te estás aprovechando de los demás. Pero creo que es un concepto bastante mal utilizado, nada más lejos de la realidad. La RAE nos explica en una de sus definiciones que especular es “Efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios”. Con lo que, analizando la definición parece que no estamos cometiendo ningún delito ni nos estamos aprovechando de nadie. Simplemente nos estamos sirviendo del mercado, de la oferta y la demanda, de nuestra capacidad para adelantarnos al entorno.

Adelantarse al entorno

Y en eso quiero hacer especial hincapié, en la capacidad de adelantarnos al entorno. Parece una chorrada de libro, lo típico que se pone en los temarios de la universidad en administración y dirección de empresas. Pero cuando te pones a pensar, las grandes fortunas se han hecho de esta manera. Los más listos siempre han sido los que han ido por delante, los que tienen buena intuición, los que ya saben las respuestas antes de que hagamos las preguntas. Ya no sólo hablando de personas, podemos hacer la comparación con países. Normalmente los más ricos son los que más inversiones hacen en I+D+i, los que valoran el capital humano y el conocimiento por encima de todo.

Además, en el mercado inmobiliario, adelantarse al entorno es esencial. En este tipo de sector juegan todo tipo de inversores. Ya sean aspirantes a millonarios, grandes fortunas, los que quieren pegar el pelotazo, los cuñados, los pequeños ahorradores, etc. Es un gran océano lleno de pececitos y tiburones. Tienes que estar muy atento al ritmo que va a llevar el mercado para intentar conseguir ser lo más eficiente posible.

Entonces, ¿cómo especular con una vivienda?

Existen diferentes maneras de hacerlo. Lo voy a resumir en dos grandes formas de especular con una vivienda. Comprarla para venderla o/y para obtener una renta de alquiler. 

Comprar para alquilar

Personalmente este tipo de operaciones las he realizado y las sigo realizando. Una rama de mis inversiones es tener alguna propiedad para obtener un beneficio mensual en forma de alquiler. Para comprar una vivienda con esta finalidad hay que tener muchos factores en cuenta. El país, la ciudad, el barrio, número de habitaciones, terraza, calefacción, etc. Hay cientos de factores que nos pueden condicionar a la compra de una vivienda ya sea para alquilar o para vender. Pero al fin y al cabo una inversión ha de ser rentable, sino no tiene mucho sentido hacerla.especular con una vivienda

La legislación española es un tanto peculiar con respecto al régimen de alquileres ya que el inquilino suele tener muchos más derechos que el propietario y este se puede encontrar en situaciones de indefensión. Aún así, hay seguros del hogar especiales para alquileres que protegen al arrendador en caso de impago del inquilino.

Los alquileres bajos suelen atraer a gente con sueldos bajos. Normalmente un sueldo bajo implica un trabajo precario y un trabajo precario implica inestabilidad económica. No soy muy partidario de ningún tipo de inestabilidad. Así que no recomiendo que compremos viviendas para alquilarlas por poco dinero, no sirve de mucho y podremos tener problemas. El riesgo es alto.

Si tu capital ahorrado es pequeño y sólo te puedes permitir comprar viviendas que podrás alquilar a 400 euros, 500 euros máximo, no te metas en esto porque puedes salir escaldado. Quizá en este caso te recomiendo comprar una vivienda para reformarla y venderla posteriormente.

Estos mismos problemas los podemos tener con alquileres altos, a cualquier persona la pueden despedir de su trabajo. Esto le puede llevar a dejar de pagar la renta y a nosotros a un gran problema. Pero, en porcentaje, suelen ser bastante inferiores los casos con rentas más altas que con las bajas.

Comprar para vender

Esto de comprar para vender se puede realizar de diferentes maneras. Eso depende de las posibilidades de cada uno, del mercado, de tu implicación y tiempo, del beneficio con el que te conformas y decenas de factores más. Si te interesa este tema, pronto tendréis disponible un curso que estoy realizando donde os explico todo esto a través de mi experiencia personal y profesional.

Al comprar una vivienda para venderla lo podemos hacer también de varias formas, por un lado la compramos y al día siguiente la ponemos a la venta o la compramos para reformar la vivienda y venderla o alquilarla.

Normalmente la segunda opción es la más recomendable. Si compramos una vivienda para venderla al día siguiente, una de dos, o nos hemos encontrado con un super chollo o estamos en un mercado con una burbuja inmobiliaria importante. Por lo que, deberemos estar atentos al mercado no vaya a ser que nos comamos el piso con patatas.

Comprar una vivienda para reformarla y venderla es una opción que me gusta especialmente. Normalmente cuando la gente visita una vivienda lo hace con la esperanza de enamorarse de ella, de que le guste todo lo que hay dentro y de entrar a vivir al día siguiente. Con lo que esa imagen romántica de la gente hay que explotarla lo máximo que podamos. Si vemos una vivienda con potencial pero con mal aspecto puede ser una gran inversión.

Tenemos que imaginarnos en todo momento cómo podría quedar la vivienda, nada de cómo está. Para lo único que nos interesa el estado de la vivienda es para intentar bajar más el precio, para negociar. Una vivienda sin pintar resta puntos, imaginad una vivienda con muebles de hace 40 años, sin ninguna reforma y desactualizada. Debemos ser conscientes que esa vivienda la podrá visitar más o menos gente. Poca le hará una oferta, así que tendremos que ir con el machete en la boca para conseguir una ganga.

Recomendaciones para ambos tipos de inversiones

Lo más importante es invertir en zonas que conozca cada persona. Yo no me voy a poner a invertir en Salamanca porque sólo la he visitado un par de veces. No conozco la ciudad aunque pueda tener salida un piso para estudiantes alquilado por habitaciones. Invertiré en Alicante, Murcia, Valencia, Barcelona o Madrid que son las ciudades que más conozco.

Si por lo que sea me interesa Salamanca, me empaparé de todo lo que pueda. Las calles y avenidas más importantes, servicios, centros comerciales, ubicación de la universidad, precios de viviendas, calidades, entre otras cosas. También tendremos que hacer una previsión a unos años vista. Las inversiones inmobiliarias se realizan para mantenerlas en el tiempo si es para alquileres o unos meses hasta que dure la reforma, para las ventas.

Quién sabe, podría suceder que comprara una vivienda para alquilarla y uno de los atractivos más importante de Salamanca, su universidad, pasara a un segundo plano porque deja de haber inversiones en ella, con lo que los estudiantes elegirían otras universidades y la demanda de pisos de estudiantes podría bajar. Todos los pequeños detalles los tendremos que ver y analizar detenidamente. No debemos ser impulsivos, tenemos que valorar todas las opciones posibles, sus consecuencias y de esta manera obtendremos un beneficio más que interesante.

Javier Valiente

Leave a Reply Text